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Sanierung - Eigentumswohnung: Welche Maßnahmen dürfen Sie vornehmen?

Kompaktes Wissen rundum Sanierung und Eigentumswohnung.

Was erlaubt ist und was nicht?
Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie nicht nur als Mieter, sondern auch als Eigentümer bestimmte Grenzen einhalten. Da einige Teile der Wohnung zum Gemeinschaftseigentum gehören, dürfen Sanierungen nur in bestimmten Fällen durchgeführt werden. Die Entscheidung darüber liegt bei der Eigentümergemeinschaft. Hier erfahren Sie, wann Sie als Eigentümer eine Wohnung sanieren können.

Sanieren oder Renovieren

Bevor Sie mit der Planung der Arbeiten beginnen, müssen Sie entscheiden, welche Maßnahmen Sie durchführen möchten. Es gibt einen klaren Unterschied zwischen einer Sanierung und einer Renovierung:

Renovierung

Eine Renovierung bezieht sich auf Maßnahmen, bei denen Schäden oder Mängel aufgrund von Abnutzung beseitigt werden. Ziel der Renovierung ist es, den beschädigten Gegenstand wieder nutzbar zu machen. Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden, das Tapezieren oder das Streichen von Heizungsrohren, sind Beispiele für Renovierungsarbeiten.

Sanierung

Im Gegensatz zur Renovierung konzentriert sich die Sanierung eher auf funktionale Aspekte. Eine Sanierung ist in der Regel mit einem größeren Aufwand verbunden und zielt darauf ab, die Nutzbarkeit der Eigentumswohnung oder ihrer Teile zu erhöhen. Sanierungsarbeiten können auch als Modernisierung bezeichnet werden.

Beispiele für Sanierungsmaßnahmen sind:

die Beseitigung von Schimmel,
die Reparatur des Dachs, der Austausch defekter Rohre,
die Reparatur der Elektroinstallationen,
die Erneuerung der Dämmung
die Installation einer Photovoltaikanlage.

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Sondereigentum - Gemeinschaftseigentum

Die Möglichkeit, Änderungen an der eigenen Wohnung vorzunehmen, ist von der Art des Wohnungseigentums abhängig. Während Wohnungseigentümer im Vergleich zu Mietern mehr Freiheiten genießen, müssen sie dennoch bestimmte Vorschriften einhalten, wenn sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen. Das Eigentum an einer Wohnung lässt sich in zwei Bereiche unterteilen: Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Bevor Änderungen an der Wohnung vorgenommen werden, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen diesen beiden Eigentumsformen zu beachten.

Sondereigentum

Sondereigentum bezieht sich auf die Eigentumsrechte des Einzelnen. Dies umfasst nichttragende Wände, Fußböden, die Innenseite der Wohnungseingangstür, Innentüren, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie auf die Wohnung beschränkte Lagerräume, wie ein Keller.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf das Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind an der Nutzung beteiligt, daher bedarf es für Renovierungen der Zustimmung der Gemeinschaft. Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem Außenwände, das Dach, die Fassade, Kellereingänge, die Außenseite der Wohnungseingangstür, tragende Innenwände, die Heizungsanlage, Fenster, der Flur, Fahrstühle und das Treppenhaus.

Für welche Maßnahme benötigen Sie Zustimmung?

In den meisten Fällen dürfen Eigentümer Teile ihrer Wohnung, die zum Sondereigentum gehören, sanieren. Durch die Erneuerung von Sanitärinstallationen, Rohren, Elektroinstallationen oder einem frischen Anstrich der Wände beeinflussen sie die anderen Bewohner des Hauses nicht. Es kann jedoch zu Komplikationen kommen, wenn die geplanten Veränderungen die Rechte anderer Wohnungseigentümer einschränken.

Für einige Maßnahmen wie zum Beispiel Grundrissveränderungen ist die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Der Austausch von Wohnungstüren, Fenstern oder Balkonen betrifft das Gemeinschaftseigentum und erfordert ebenfalls eine Zustimmung. Diese Beschränkungen dienen dazu, ein einheitliches Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren. Daher ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft in solchen Fällen zwingend erforderlich

Teilungserklärung: Was wichtig zu beachten?

Eine Teilungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers, die die Aufteilung des Eigentums in Miteigentumsanteile reguliert. Diese Erklärung muss im Grundbuch eingetragen werden. Die Teilungserklärung legt fest, welche Bereiche als Gemeinschaftseigentum und welche als Sondereigentum betrachtet werden sollen. Es ist besonders ratsam, sich eingehend damit zu befassen, wenn Sanierungen vor dem Verkauf oder nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung vorgenommen werden sollen.

Allerdings können Regelungen im Rahmen der Eigentumsteilung auch negative Auswirkungen für den Wohnungseigentümer haben. Zum Beispiel gehören Fenster faktisch zum Gemeinschaftseigentum, aber in der Teilungserklärung können Regeln aufgestellt werden, die abweichende Auswirkungen nach sich ziehen. Ein Beispiel wäre, dass die Kosten für die Reparatur eines Fensters allein vom jeweiligen Eigentümer getragen werden müssen.