Sachwertverfahren:

Bei der Wertermittlung von Immobilien spielen der Boden- und Gebäudewert eine entscheidende Rolle. Der Bodenwert wird dabei in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens bestimmt, wobei Daten des lokalen Gutachterausschusses herangezogen werden. Beim Sachwertverfahren hingegen werden die Herstellungs- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes berücksichtigt. Hierbei fließen Faktoren wie Wohnfläche, Bauqualität und Außenanlagen (z.B. Garagen, Terrassen, Garten) in die Analyse ein.

Eine wichtige Grundlage für das Sachwertverfahren sind die Baukosten, die anfallen würden, wenn das Gebäude in seiner aktuellen Form neu errichtet werden würde. Experten nutzen hierfür spezielle Tabellen. Dabei ist zu beachten, dass die Baukosten pro Quadratmeter für ein Reihenmittelhaus im Schnitt geringer sind als für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Von diesem Wert wird der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Die Gesamtnutzungsdauer für eine Wohnimmobilie beträgt in der Regel 80 Jahre. Pro Jahr, das das Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Allerdings kann dieser automatische Wertverlust durch umfassende Modernisierungen aufgehalten werden.

Auch wertmindernde Faktoren wie Renovierungsstaus oder Mängel wie feuchte Keller werden bei der Wertermittlung berücksichtigt. Zudem kommt der sogenannte Marktanpassungsfaktor zum Einsatz, welcher die Nachfrage nach Immobilien in verschiedenen Regionen und Städten widerspiegelt. So wird beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer strukturschwachen Kleinstadt einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit in einer Großstadt mit hoher Nachfrage.