Altbauwohnungen: Klärung des Mangelbegriffs durch den BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich den Mangelbegriff beim Kauf von Altbauwohnungen präzisiert (V ZR 79/23). Er stellte fest, dass Wohnungen trocken und bewohnbar sein müssen, um als mängelfrei zu gelten, und dies gilt auch für Souterrainwohnungen in der Nähe von Flüssen.

Im konkreten Fall wurden Souterrainwohnungen verkauft, die feuchte Außenwände aufwiesen, was im Kaufvertrag erwähnt wurde. Es wurde vereinbart, dass die Käufer die Sanierung selbst durchführen sollten. Die Käufer hatten jedoch den Aufwand nicht eingeplant und mussten somit länger als vorgesehen in ihrer Mietwohnung bleiben. Daher forderten sie vom Verkäufer eine Erstattung der Mietkosten. Trotz des Wissens über die Feuchtigkeitsprobleme entschied der BGH zugunsten der Käufer, da eine Wohnung grundsätzlich trocken sein müsse, um als bewohnbar zu gelten.

Der BGH stellte klar, dass ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss die Verkäufer grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, es sei denn, es liegt ein arglistiges Verschweigen vor. In diesem Fall könnte dies nicht ausgeschlossen werden. Im Exposé wurde auf den Mangel hingewiesen, jedoch offenbar nicht auf das Ausmaß. Der Fall wurde zur weiteren Prüfung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das nun klären muss, ob in diesem speziellen Fall Arglist vorlag und ob die Käufer möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz haben.