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Mehrfamilienhaus Verkaufen
Im Vergleich zum Verkauf eines Einfamilienhauses ist der Verkauf von Mehrfamilienhäusern oft komplexer. Interessenten möchten nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die potenzielle Rendite im Auge behalten. Kleinere Fehler können sich in höheren Beträgen widerspiegeln, und eine sorgfältige Vorbereitung und Vermarktung sind daher unabdingbar, um einen erfolgreichen Verkauf des Mehrfamilienhauses zu gewährleisten.
Schritt 1: Verkaufsentscheidung
Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten und vermieten?
Eigentümer eines Mehrfamilienhauses haben es bei der Entscheidung für den Verkauf etwas schwerer: Anders als beim Einfamilienhaus kann nämlich sowohl der Verkauf als auch die Vermietung sinnvoll sein. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen hat schließlich in der Regel eine bessere Rendite und einen besseren Quadratmeterpreis als ein Einfamilienhaus.
Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten und vermieten, sollten Sie deshalb vorab gründlich abwägen. Die Entscheidung ist auch abhängig von Ihrer persönlichen Situation.
Vorteile bei der Vermietung:
- Das Mehrfamilienhaus dient weiterhin als Vermögensanlage.
- Sie erhalten regelmäßige Einkünfte durch die Mieten.
Nachteile bei der Vermietung:
- Die Vermietung erfordert Zeit und Fachkenntnisse, verursacht Verwaltungsaufwand und -kosten.
- Eigentümer eines Mehrfamilienhauses müssen für teilweise hohe Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufkommen.
Vorteile beim Verkauf:
- Der Verkauf bringt Ihnen kurzfristig einen hohen Verkaufserlös, das gibt Ihnen mehr Flexibilität.
- Vermieterverpflichtungen entfallen, genau wie Aufwand und Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung des Mehrfamilienhauses.
Nachteile beim Verkauf:
- Immobilien- und Mietpreise könnten weiter steigen.
- Ist der Kauf weniger als 10 Jahre her, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Auch wenn die Finanzierung des Mehrfamilienhauses noch nicht abgeschlossen ist, berechnet die Bank Ihnen eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Es ist wichtig, nicht nur die Bedürfnisse potenzieller Mieter, sondern auch den lokalen Mietmarkt, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen.
Schritt 2: Vorbereitung für den Verkauf
Gemeinsam mit einem erfahrenen Makler sollte der Verkauf von Mehrfamilienhäusern durchgeführt werden. Während der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen auch in Eigenregie mit ausreichend Vorbereitung und Sorgfalt gelingen kann, erfordert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses unbedingt Fachwissen.
Es wird empfohlen, einen regionalen Makler zu wählen, der den Markt vor Ort gut kennt und weiß, was möglich ist.
Die folgenden Unterlagen sind für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses erforderlich:
- Aktuelle Flurkarte, die nicht älter als drei Monate ist
- Aktueller Grundbuchauszug, der ebenfalls nicht älter als drei Monate ist
- Grundrisse
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen
- Aufstellung vorhandener Darlehen
- Miet- und Pachtverträge
Die Zielgruppe entscheidet über den Preis und die Art der Vermarktung. Wer kauft Mehrfamilienhäuser? In der Regel gehören Investoren, Immobilienfonds oder Privatanleger zur Zielgruppe, da Privatpersonen nur selten ganze Mehrfamilienhäuser kaufen. Sie können davon ausgehen, dass die Kaufinteressenten viel Erfahrung im Immobilienkauf mitbringen oder zumindest von einem erfahrenen Experten beraten werden.
Ermittlung des Immobilienwerts
Um den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln, wird in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei werden vor allem die Erträge aus den Mieteinnahmen des Mehrfamilienhauses berücksichtigt. Der Ertragswert kann wie folgt berechnet werden:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert + Zuschläge – Abzüge
Beachten Sie die Steuern
Folgende Steuern fallen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern an:
- Grundsätzlich ist der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nach § 23 EstG steuerpflichtig.
- Hinzu kommt die Spekulationssteuer, die anfällt, wenn der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses weniger als 10 Jahre zurückliegt.
- Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Häuser mit dem Ziel des Gewinnerzielens verkaufen, fällt außerdem die Gewerbesteuer an.
Schritt 3: Mehrfamilienhaus Vermarkten
Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie sich in der Regel an potenzielle Käufer wenden, die über Erfahrung im Kauf und Verkauf von Immobilien verfügen oder von Experten beraten werden. Um echtes Interesse zu erzeugen, sind hochwertige Fotos, ein 360-Grad-Rundgang und ein attraktives Exposé mit vollständigen Angaben und Unterlagen von entscheidender Bedeutung. Im Vergleich zum Verkauf von privatem Wohneigentum können kleine Fehler beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern stärkere Auswirkungen auf den Preis oder die Dauer des Verkaufs haben.
Tipp: Es könnte sich auch lohnen, ortsunabhängige, virtuelle Besichtigungen anzubieten, um eine größere Zielgruppe zu erreichen und die Chance auf einen schnellen Verkauf zu erhöhen. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, bei denen der Interessenkreis in der Regel kleiner ist als bei Einfamilienhäusern, können solche Besichtigungen von Vorteil sein.
Schritt 4: Verkaufsabschluss
Ein erfolgreicher Kauf eines Mehrfamilienhauses erfordert eine Abschlussphase, die mehrere Schritte beinhaltet. Dazu gehören Preisverhandlungen, der Kaufvertrag, der Notartermin, die Zahlung und schließlich die Übergabe des Hauses.
Es ist zu beachten, dass der Käufer alle bestehenden Mietverträge übernehmen muss, wenn er ein Mehrfamilienhaus erwirbt. Diese Übernahme erfolgt zu den gleichen Konditionen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.
Wenn der Käufer Eigentumswohnungen aus den vermieteten Einheiten machen möchte, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht für ihre jeweilige Wohnung. Dieses Vorkaufsrecht gilt zu den gleichen Bedingungen, die auch für Dritte gelten würden.
Hamburger Modell
Das Hamburger Modell sieht vor, dass die **Anschaffungskosten des Inventars verzinst** werden, um den jährlichen Wertverlust der Möbel von 10 Prozent und eine Nutzungsdauer von 7 Jahren zu berücksichtigen. Darüber hinaus gibt es eine maximale Abschreibung von 15 Prozent und eine Kapitalverzinsung von beispielsweise 12 Prozent.
Um den Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell zu berechnen, multiplizieren Sie den Möbelwert mit (Verzinsung + Abschreibung), wie folgt:
Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = jährlicher Möblierungszuschlag
Hier ist ein Beispiel: Wenn die Möblierungskosten 10.000 Euro betragen, ergibt sich im **ersten Jahr** ein jährlicher Möblierungszuschlag von 2.700 €:
- 000 € x (0,15 + 0,12) = 2.700 € (jährlich)
- 700 € / 12 = 225 € (monatlich)
Im **zweiten Jahr** wird die Berechnung etwas anders aussehen, da der Möbelwert nun niedriger ist:
- 000 € x (0,15 + 0,12) = 2.430 € (jährlich)
- 430 € / 12 = 202,50 € (monatlich)
