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Ratgeber

Häufige Fragen (FAQ) Zwangsversteigerung

Antworten zu den häufigsten Fragen.

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Häufige Fragen (FAQ)

Im Vergleich zum Verkauf eines Einfamilienhauses ist der Verkauf von Mehrfamilienhäusern oft komplexer. Interessenten möchten nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die potenzielle Rendite im Auge behalten. Kleinere Fehler können sich in höheren Beträgen widerspiegeln, und eine sorgfältige Vorbereitung und Vermarktung sind daher unabdingbar, um einen erfolgreichen Verkauf des Mehrfamilienhauses zu gewährleisten.

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Wer darf an einer Zwangsversteigerung teilnehmen?

Zwangsversteigerungen sind öffentlich und für jeden zugänglich. Eine Registrierung ist nicht notwendig.

Muss ich selbst zum Versteigerungstermin erscheinen?

Nein, Sie können sich auch vertreten lassen. Hierfür ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich.

Was muss ich zur Versteigerung mitbringen?

Denken Sie daran, beim Auktionstermin Ihren Personalausweis, den Nachweis für die Bietsicherheit und gegebenenfalls Vollmachten mitzubringen.

Wo und wann findet die Versteigerung statt?

Die Auktion wird normalerweise im örtlichen Amtsgericht abgehalten. Auf unserer Website finden Sie alle Adressen und Telefonnummern der Amtsgerichte. Die Termine und Uhrzeiten sind im Katalog aufgeführt.

Kann sich der Termin kurzfristig ändern?

Der Termin kann sich sehr kurzfristig ändern. Es ist ratsam, am Tag der Versteigerung das Amtsgericht zu kontaktieren, um sicherzugehen, ob der Termin stattfindet.

Wie lange dauert eine Versteigerung?

Die Bietstunde sollte mindestens 30 Minuten dauern, aber der Rechtspfleger kann sie verlängern, wenn weiterhin Interesse an weiteren Geboten besteht.

Kann sich der Termin kurzfristig ändern?

Denken Sie daran, beim Auktionstermin Ihren Personalausweis, den Nachweis für die Bietsicherheit und gegebenenfalls Vollmachten mitzubringen.

Ich habe noch nie bei einer Zwangsversteigerung teilgenommen, kann ich trotzdem mitbieten?

Bevor Sie bei einer Zwangsversteigerung bieten, empfiehlt es sich, mehrere Versteigerungen zu besuchen! Dies ermöglicht es Ihnen nicht nur, den Ablauf kennenzulernen, sondern auch Selbstvertrauen aufzubauen. Dies kann Ihnen helfen, bei der eigentlichen Versteigerung für Ihr gewünschtes Objekt einen klaren Kopf zu bewahren. Wenn Sie bereits wissen, wie verschiedene Teilnehmer handeln und reagieren, werden Sie nicht unvorbereitet sein. Das erfolgreiche Absolvieren einer Zwangsversteigerung hängt nicht nur vom Geldbeutel ab, sondern auch von Disziplin, mentaler Stärke und Bietstrategien.

Welche Gebühren werden bei der Zwangsversteigerung fällig?

1. Die Grunderwerbsteuer wird bei Immobilienerwerb fällig. Der Steuersatz für NRW beträgt 6,5%

2. Gebühr für die Eintragung im Grundbuch. Der Betrag wird basierend auf dem Höchstgebot (einschließlich bestehender Rechte) oder dem gegebenenfalls höheren Verkehrswert bestimmt und gemäß der Kostenordnung berechnet. Die Berechnung kann komplex sein, jedoch kann man mit circa 0,2-0,3 % des Höchstgebots rechnen (zum Beispiel entstehen bei einem Gebot von 150.000 EUR ungefähr 300 € Gebühren).

3. Die Zuschlagsgebühr wird vom Gericht erhoben (dadurch entfallen die Kosten für den Notar). Diese Gebühren hängen vom Höchstgebot ab und werden gemäß dem Gerichtskostengesetz berechnet. Die Berechnung mag komplex sein, aber man kann mit etwa 0,3-0,6 % des Höchstgebots rechnen (zum Beispiel fallen bei einem Gebot von 140.000 EUR Gebühren in Höhe von ca. 500 € an). Die üblichen Notarkosten für einen Immobilienkauf entfallen beim Kaufvertrag.

Ab wann bin ich der Eigentümer des ersteigerten Objekts?

Nachdem der Zuschlag erteilt wurde, werden Sie zum neuen Eigentümer des Versteigerungsobjekts. Dies kann entweder unmittelbar nach Ablauf der Bietstunde im Rahmen der Zuschlagsverhandlung oder, in komplexeren Fällen, zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, sobald die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Durchführung des Verteilungstermins, Vorliegen eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses
Bestätigung des Finanzamts über die Zahlung der Grunderwerbssteuer.

Kann ich bestehende Mietverhältnisse kündigen?

Gemäß § 57a ZVG hat der Ersteher bei einer Zwangsversteigerung ein besonderes außerordentliches Kündigungsrecht in Bezug auf bestehende Mietverhältnisse. Das Mietverhältnis kann gemäß gesetzlicher Fristen zum ersten möglichen Termin gekündigt werden, abhängig von der Zuschlagsbekanntgabe.

Ein berechtigtes Interesse ist erforderlich, z. B. bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters oder Eigenbedarf des Erwerbers. Kündigungen aus vorgeschobenem Eigenbedarf können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Das Sonderkündigungsrecht hat Einschränkungen bei bestimmten Situationen und Baukostenzuschüssen.

Mieter können bei einem Härtefall der Kündigung widersprechen.

Vor der Ausübung des Sonderkündigungsrechts wird die Beratung eines Rechtsanwalts empfohlen.

Was passiert mit bestehenden Mietkautionen?

Wenn der Mieter eine Kaution hinterlegt hat, hat er einen Anspruch auf Rückerstattung gegenüber dem neuen Eigentümer. In der Regel wird die Kaution bei einer Zwangsversteigerung nicht vom Vorbesitzer übertragen. Der Mieter muss jedoch einen Einzahlungsbeleg als Nachweis vorlegen können.

Was ist, wenn der Eigentümer selbst das Objekt bewohnt?

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel. Bewohnt ein Eigentümer selbst das Objekt, ist eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objektes erforderlich. Im Normalfall können Sie sofort einen Räumungstitel vom Rechtspfleger erhalten. Sie können den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragen, wenn die Eigentümer Ihrer Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen.

Kann nach Kauf eine Anpassung der Miete und Vorauszahlungen für Betriebskosten erfolgen?

In der Regel kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, indem man sie mit dem qualifizierten Mietspiegel vergleicht. Die Ankündigung einer solchen Erhöhung muss schriftlich an den Mieter erfolgen.

Der Mieter hat jedoch das Recht, der Mietsteigerung zu widersprechen. Aufgrund der vielen gesetzlichen Vorschriften zu diesem sensiblen Thema wird empfohlen, einen Rechtsanwalt oder eine Hausverwaltung in den Prozess einzubeziehen. Im Gegensatz dazu können Vorauszahlungen für Betriebskosten einfacher angepasst werden. Durch eine einseitige Erklärung können diese bis zu 1/12 des Nachzahlungsbetrags oder Guthabens angepasst werden – vorausgesetzt, dass die Betriebskostenabrechnung korrekt erstellt wurde.

Habe ich ein Recht auf Besichtigung des Objekts?

Sie haben kein Recht auf eine Besichtigung. Dennoch sollten Sie den Eigentümer, Mieter oder Gläubiger um einen Besichtigungstermin bitten. Führen Sie mindestens eine Vor-Ort-Besichtigung durch, um einen Eindruck von der Gegend und den Mietern zu bekommen.

Achten Sie auf potenzielle Lärmquellen in der Umgebung und besuchen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten. Immobilien können in der Realität sehr unterschiedlich sein im Vergleich zu den Angaben auf dem Papier. Wenn Sie keine Zeit für eine Besichtigung haben, ist es ratsam, von der Zwangsversteigerung Abstand zu nehmen.

Wie wird der Verkehrswert bestimmt und wozu ist dieser wichtig?

Der Verkehrswert basiert auf dem Gutachten, welches von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wird. Nach dem Verkehrswert richten sich die Wertgrenzen sowie die Höhe der zu erbringenden Sicherheitsleistung.

Ist das geringste Gebot von dem Verkehrswert abhängig

Nein. Gemäß §44 ZVG muss das Mindestgebot neben den Verfahrenskosten alle Forderungen abdecken, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen. Dies umfasst beispielsweise Steuerschulden, Zinsrückstände, Hausgelder, Beiträge für die Wasserversorgung sowie im Grundbuch vorrangig eingetragene Grundschulden oder Belastungen. Das Mindestgebot wird vom Rechtspfleger während der Versteigerung bekannt gegeben und besteht aus zwei Teilen:

(1) dem Mindestbarwert, ab dem Gebote abgegeben werden können, und

(2) den bestehen bleibenden Rechten. Das Mindestgebot hängt daher nicht vom Verkehrswert ab, liegt aber in der Regel deutlich darunter.

Welche Informationen finde ich im Gutachten?

Das Wertgutachten, das von einem unabhängigen Gutachter erstellt wird, den das Gericht bestellt hat, enthält detaillierte Informationen zur Bestimmung des Verkehrswerts, Bauzustand, Vermietungssituation, Standort usw.

Was ist bei der Auswahl einer Immobilie hinsichtlich der Lage zu beachten?

Qualität/Ausstattung der Wohnanlage oder angrenzender Immobilien
Parkmöglichkeiten
Verkehr und andere Lärmbelästigungsquellen
Entfernung zu Ärzten, Schulen, Kindergarten, Autobahn, Einkaufsmöglichkeiten, Parkanlagen
Überschwemmungsgebiet

Bei welchen Merkmalen einer Zwangsversteigerung oder eines Objektes sollte ich besonders aufmerksam/vorsichtig sein?

In Teilungsversteigerungen, die sich von klassischen Zwangsversteigerungen unterscheiden

Wenn Sie

keine Innenbesichtigung des Objekts durchführen konnten
Bei bestehenden Rechten
Bei Verdacht auf Altlasten
Bei Baulasten (besonders bei Grundstücken und Einfamilienhäusern).

Achtung:

In Bayern und Brandenburg sind Baulasten nicht im Grundbuch vermerkt!

Bei Denkmalschutz, der zusätzliche Anforderungen bei Sanierungen mit sich bringt: Große Eigentümergemeinschaften können Abstimmungen erschweren

Was ist ein Bietvertrag / eine Ausbietungsgarantie?

Vor einer Zwangsversteigerung kann ein Bietervertrag mit der Bank abgeschlossen werden.

Dieser kann Vorteile wie die Bankgarantie für einen festgelegten Betrag bieten, aber auch Nachteile haben, da andere Parteien möglicherweise Sicherheitsleistungen verlangen.

Ein Überbietschutz im Bietervertrag ermöglicht es, mehr zu bieten als zu zahlen. Es wird empfohlen, vor Verhandlungen mit dem Gläubiger einen Rechtsanwalt zu konsultieren.