Ratgeber

Wertgrenzen - Zwangsversteigerung

Kennen Sie die Wertgrenzen?

Schnelle Beratung?

Wertgrenzen (5/10- und 7/10-Grenzen)

Die Wertgrenzen sind ein entscheidender Aspekt von Zwangsversteigerungen und dienen dem Schutz der Gläubiger. Ein Zuschlag kann oder muss abgelehnt werden, wenn festgelegte Wertgrenzen nicht erfüllt werden.

Der betreibende Gläubiger (die Bank) oder die Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung haben das Recht, das Höchstgebot abzulehnen, wenn es nicht mindestens 7/10 des Verkehrswertes erreicht (es handelt sich hierbei um ein Wahlrecht und nicht um eine Verpflichtung). Sogar im Falle eines Gebots unter 5/10 des Verkehrswertes wird der Zuschlag im ersten Versteigerungstermin automatisch verweigert.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 100.000 € wird bewertet. Das Mindestgebot beträgt 10.000 € (umfasst Verfahrenskosten und Steuerschulden). Wenn Sie 60.000 € bieten, übersteigt Ihr Angebot die 5/10 Wertgrenze, wodurch das Gericht den Zuschlag nicht verweigern kann. Da Ihr Gebot jedoch unter der 7/10 Wertgrenze liegt, kann der Gläubiger einen Antrag auf Zuschlagsverweigerung während der Versteigerung stellen.

Kontakt zu Enes

Häufiger Irrtum

Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass im zweiten Versteigerungstermin die 5/10- und 7/10- Wertgrenzen automatisch wegfallen. Das kann der Fall sein, muss es aber nicht! Erst wenn das Gericht einmal aufgrund des Nichterreichens einer der beiden Grenzen den Zuschlag tatsächlich versagt hat, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin nicht mehr. Jedoch kann der Gläubiger nach §30 ZVG das Verfahren ohne bestimmte Gründe einstellen (dieser Antrag wird durch das Gericht immer bewilligt). In diesem Fall erfolgt keine Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichen der Wertgrenzen durch das Gericht. Folgendes Beispiel verdeutlicht diesen Prozess: Im ersten Termin wird ein Meistgebot unter der 7/10-Wertgrenze abgegeben. Der Gläubiger beantragt daraufhin die Einstellung des Verfahrens nach § 30 ZVG. Im zweiten Zwangsversteigerungstermin gelten nun weiterhin die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen.

Der Antrag nach § 30 ZVG kann vom Gläubiger zweimal gestellt werden. Beim dritten Mal erfolgt gleichzeitig die Rücknahme des Antrags auf Zwangsvollstreckung. Im Ergebnis bedeutet dies, dass aufgehobene Wertgrenzen keine konkrete Information geben, um den wievielten Zwangsversteigerungstermin es sich handelt. Es kann lediglich die Aussage getroffen werden, dass es mindestens einen erfolglosen Versteigerungstermin gegeben hat. Weitere Information können Sie bei dem jeweiligen Amtsgericht oder direkt bei dem Gläubiger anfragen. Diese sind allerdings rechtlich nicht zu einer Auskunft verpflichtet.

...Oder Sie haben Glück

Wenn keine Grenzen für die Werte mehr existieren, ist es ratsam, eine sorgfältige Recherche durchzuführen. Möglicherweise haben Sie nur Glück, dass sich derzeit niemand für dieses Objekt interessiert. Oder Sie haben einen entscheidenden Aspekt in der Analyse übersehen, wodurch andere potenzielle Investoren von einem Engagement absehen.

Beachten Sie die Steuern

Folgende Steuern fallen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern an:

Grundsätzlich ist der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nach § 23 EstG steuerpflichtig.
Hinzu kommt die Spekulationssteuer, die anfällt, wenn der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses weniger als 10 Jahre zurückliegt.
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Häuser mit dem Ziel des Gewinnerzielens verkaufen, fällt außerdem die Gewerbesteuer an.