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Möblierte Wohnung vermieten?
Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist eine lukrative Möglichkeit, um potenzielle Mieter anzulocken und höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Allerdings muss man auch auf einige Dinge achten. Hier sind einige wichtige Faktoren, die man bei der Vermietung von möblierten Appartements beachten sollte: die rechtlichen Bestimmungen und die Berechnung des Möblierungsaufschlags.
Möblierte Wohnung vermieten?
Eine möblierte Vermietung ist besonders dann eine sinnvolle Option, wenn die Wohnung an eine Gruppe von Mietern vermietet werden soll, die voraussichtlich nur vorübergehend an einem Ort leben. Beispiele hierfür wären Studenten, Pendler oder Geschäftsreisende. Auch Monteurwohnungen sind in der Regel möbliert. Obwohl möblierte Wohnungen auch für Mieter geeignet sein können, die langfristige Mietverträge wünschen, sind diese in der Regel für alle interessant, die nur für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit mieten möchten.
Es ist wichtig, nicht nur die Bedürfnisse potenzieller Mieter, sondern auch den lokalen Mietmarkt, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen.
Vorteile
Die Vorteile der Vermietung von möblierten Wohnungen:
- Möblierte Wohnungen lassen sich im Vergleich zu unmöblierten Wohnungen zu höheren Preisen vermieten, was zu höheren Mieteinnahmen führt.
- Möblierte Wohnungen bieten Steuervorteile, da Sie die Kosten für Ausstattung und Reparaturen absetzen können.
- Kleine möblierte Wohnungen lassen sich oft schneller vermieten.
Nachteile
Nachteile bei der Vermietung von möblierten Wohnungen:
- Durch die Anschaffung und regelmäßige Erneuerung oder Instandhaltung der Möbel entstehen zusätzliche Kostenfür Vermieter.
- Die Vermietung von möbliertem Wohnraum kann auch eine höhere Mieter-Fluktuation bedeuten, da sie vor allem Mieter anspricht, die nur vorübergehend eine Wohnung suchen. Mit der häufigen Neuvermietung ist Aufwand und ein höheres Risiko für Leerstand
- Auch die Prüfung, Instandhaltung und Pflege des Inventars verursachen einen zeitlichen Aufwand für Vermieter, vor allem wenn Reparaturen oder Neuanschaffungen vorgenommen werden müssen. Hinzu kommt: Wer möbliert vermietet, sollte den Umfang der Möblierung in einer Möblierungs- oder Inventarliste im Mietvertrag festlegen. Die Verwaltung und Dokumentation solcher Listen verursachen ebenfalls einen zusätzlichen Mehraufwand.
Möbilierzungszuschlag - Berechnung
Wenn Sie Ihre Wohnung möbliert vermieten möchten, müssen Sie neben der normalen Miete auch einen “Möblierungszuschlag” verlangen. Dieser Zuschlag wird auf der Grundlage des aktuellen Werts der Möbel berechnet, unabhängig vom Quadratmeterpreis der Wohnung.
Obwohl die Berechnung des Möblierungszuschlags bisher **nicht durch rechtliche Vorschriften geregelt ist**, gibt es **zwei gängige Methoden: das Berliner und das Hamburger Modell**.
Berliner Modell
Der Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell berechnet sich so:
Neuwert der Möblierung / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02 = monatlicher Möblierungszuschlag
Ein Beispiel:
Beträgt der Neuwert der Möblierung 10.000 Euro, berechnet sich der Möblierungszuschlag im ersten Jahrfolgendermaßen:
10.000 € / 10 x 10 x 0,02 = 200 € (monatlich)
Im zweiten Jahr bei Neuvermietung sieht die Berechnung entsprechend des Zeitwertes der Möbel folgendermaßen aus:
10.000 € / 10 x 9 x 0,02 = 180 € (monatlich)
Berechnung des Möblierungszuschlags nach dem Berliner Modell
Eine Möglichkeit, den Möblierungszuschlag bei der Vermietung von möblierten Wohnungen zu berechnen, ist das Berliner Modell. Dieses Modell basiert auf einem Urteil des Berliner Landgerichts von 2003. Es geht davon aus, dass bei Vertragsabschluss ein Möblierungszuschlag in Höhe von 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel erhoben wird.
Bei diesem Ansatz wird von einer linearen Abschreibung für die nächsten 10 Jahre bei einem Kapitalzinssatz von 14 Prozent ausgegangen. Das bedeutet, dass ab dem 11. Jahr bei Neuvermietungen kein Möblierungszuschlag mehr erhoben wird.
- *So wird der Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell berechnet:**
Neuwert der Möblierung / 10 Jahre x Anzahl der nicht vergangenen Jahre x 0,02 = monatlicher Möblierungszuschlag
- *Ein Beispiel:** Beträgt der Neuwert der Möblierung 10.000 Euro, ergibt sich der Möblierungszuschlag **im ersten Jahr** wie folgt:
- 000 € / 10 x 10 x 0,02 = 200 € (monatlich)
- *Im zweiten Jahr** bei Neuvermietung wird die Berechnung entsprechend des Zeitwerts der Möbel durchgeführt:
- 000 € / 10 x 9 x 0,02 = 180 € (monatlich)
Hamburger Modell
Das Hamburger Modell sieht vor, dass die **Anschaffungskosten des Inventars verzinst** werden, um den jährlichen Wertverlust der Möbel von 10 Prozent und eine Nutzungsdauer von 7 Jahren zu berücksichtigen. Darüber hinaus gibt es eine maximale Abschreibung von 15 Prozent und eine Kapitalverzinsung von beispielsweise 12 Prozent.
Um den Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell zu berechnen, multiplizieren Sie den Möbelwert mit (Verzinsung + Abschreibung), wie folgt:
Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = jährlicher Möblierungszuschlag
Hier ist ein Beispiel: Wenn die Möblierungskosten 10.000 Euro betragen, ergibt sich im **ersten Jahr** ein jährlicher Möblierungszuschlag von 2.700 €:
- 000 € x (0,15 + 0,12) = 2.700 € (jährlich)
- 700 € / 12 = 225 € (monatlich)
Im **zweiten Jahr** wird die Berechnung etwas anders aussehen, da der Möbelwert nun niedriger ist:
- 000 € x (0,15 + 0,12) = 2.430 € (jährlich)
- 430 € / 12 = 202,50 € (monatlich)
Achten Sie auf Regelungen im Mietvertrag
Das Wichtigste, das in einem Mietvertrag bei jeder Vermietung enthalten sein sollte, ist eine detaillierte Beschreibung des Mietverhältnisses. Folgende Aspekte sollten daher nicht fehlen:
- Namen beider Parteien
- genaue Bezeichnung des Mietobjekts
- Miete, inklusive Nettokaltmiete und Nebenkosten
- Kaution
- Beginn des Mietverhältnisses (bei befristeten Mietverhältnissen auch das Ende)
Sofern Sie möbliert vermieten, sollten Sie außerdem noch folgende Punkte aufnehmen:
- Umfang der Möblierung (Anzahl der Möbelstücke)
- Zustand der Möbel
- Höhe des Möblierungszuschlags
Zur Sicherheit empfiehlt es sich, eine Möblierungs- oder Inventarliste zu erstellen. Diese können Sie auch mit Fotos ergänzen, um den Zustand der Möbel genau festzuhalten. Beim Übergabetermin sollten beide Parteien die Liste unterzeichnen.
Wenn Sie möblierten Wohnraum vermieten, sollten Sie auch eine geeignete Vermieterhaftpflichtversicherung abschließen, um sich gegen eventuelle Schäden zu schützen, die von Ihren Mietern verursacht werden können. Wichtig dabei ist, vorhandene Schäden vor der Neuvermietung zu dokumentieren.
Außerdem sollten Sie beachten, dass der möblierte Wohnraum den Lebensmittelpunkt Ihrer Mieter darstellen muss, d.h. sie müssen dort gemeldet sein. Andernfalls besteht der Verdacht auf Wohnraumzweckentfremdung, was in vielen Städten und Gemeinden verboten ist. Die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke oder die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen fällt unter Zweckentfremdung.
Tipps für die möblierte Vermietung
Ein erster Eindruck kann entscheidend sein, deshalb ist es empfehlenswert, auf Möbel zu setzen, die sowohl komfortabel als auch funktional sind. Stellen Sie sicher, dass sie den zur Verfügung stehenden Raum optimal nutzen und ausreichend Stauraum bieten.
- Qualität und Langlebigkeit:
Da möblierte Wohnungen aufgrund von häufigem Mieterwechsel einem höheren Verschleiß ausgesetzt sein können, ist es ratsam, in robuste und hochwertige Möbel zu investieren, die dem täglichen Gebrauch über mehrere Jahre hinweg standhalten. Diese sollten zudem leicht zu reinigen sein.
- Zielgruppe und Verwendungszweck:
Je nach Zielgruppe der Mieter – Studierende, Monteure oder Geschäftsreisende – variieren auch ihre Bedürfnisse und Ansprüche an die Möblierung. Eine schlichte, aber dennoch einladende Möblierung ist in der Regel zu empfehlen.
Mit Küche vermieten - eine Alternative
- Der erste Eindruck der Wohnung zählt, daher empfehlen wir Folgendes:
Anstelle einer vollmöblierten Wohnung, sollten Sie eine Küche in der Wohnung installieren lassen. Dies bietet Ihnen einen Wettbewerbsvorteil und führt dazu, dass die Wohnung oft schneller vermietet wird. Darüber hinaus schützt es Ihre Wohnung selbst bei hoher Fluktuation vor Verschleiß.
